【環境省 指定調査機関】地歴調査・土壌調査・不動産評価・不動産売買・不動産仲介 トランスバリュー・リアルエステートサービス株式会社
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フェーズ2調査(土壌汚染状況調査)

フェーズ2調査は、実際に土壌や地下水を採取し、分析することにより、土壌汚染の有無を確認するための調査です。地歴調査(フェーズ1調査)の次のステップに位置付けられています。

調査契機としては、

  • 地歴調査(フェーズ1調査)により、「土壌汚染の可能性がある(高い)」と評価された場合
  • 不動産取引において、土壌汚染の有無を確認するために行う場合
  • 土壌汚染対策法や条例などで、有害物質を取り扱う施設の廃止時や撤去時などに行われる場合
などです。

土壌汚染対策法では、特定有害物質は大きく3つに分類されており、それぞれの種類によって、調査方法が異なります。また、土壌汚染対策法の対象外ではありますが、油類やダイオキシン類も調査することがあります。

第一種特定有害物質を対象として実施した土壌ガス調査の結果、土壌ガスが検出された場合には、土壌ガスの絞込み調査を経て、ボーリング調査(詳細調査)を実施し、実際の土壌や地下水を採取、分析し、土壌汚染の有無を確認します。 また、表層土壌調査の結果、土壌の溶出量基準、含有量基準の基準超過が確認された場合にも、必要に応じ、個別分析や未採取区画の表層土壌調査を行ったのちに、ボーリング調査(詳細調査)を実施することが一般的です。ボーリング調査により、汚染(基準超過)の深度の確認が可能になります。

土壌汚染状況調査の調査契機

土壌汚染対策法では、土壌汚染の状況を把握するための調査(土壌汚染状況調査)を実施する義務が発生する土地は、次の[1]~[3]の場合です。

  • [1]有害物質使用特定施設の使用を廃止するとき(法第3条)
  • [2]一定規模(3,000m2)以上の土地の形質変更の届出の際に、土壌汚染のおそれがあると都道府県知事等が認めるとき(法第4条)
  • [3]土壌汚染により健康被害を生ずるおそれがあると都道府県知事等が認めるとき(法第5条)

土壌汚染状況調査の調査費用

お客様が一番気になる調査費用ですが、主に下記の条件により、大きく変動します。

  • 敷地面積、土地の形状
  • 被覆状況
  • 土壌汚染のおそれの区分
  • 調査項目数(物質数)
  • 調査期間

一般的には、敷地面積が広ければ広いほど調査費用が高くなり、また正方形のメッシュ毎に土壌採取地点を決定していきますので、土地の形状が正方形に近づけば近づくほど調査費用が安くなりがちです。また、広大な工場で、建物数が多い場合には、採取地点の位置出しに光波測量を行う必要があることもあり、費用が高くなる要因になります。

土地がコンクリートやアスファルト舗装されている場合と舗装がない場合(裸地)の場合でも費用が異なります。コンクリートやアスファルトで舗装されている場合には、それをコアカッターでコア抜きしたのち、その下部の砕石も除去したうえで、土壌採取を行います。裸地の場合とは作業時間や手間が大きく異なります。

土壌汚染のおそれの区分については、土壌汚染対策法では「①土壌汚染のおそれがない」「②土壌汚染のおそれが少ない」「③土壌汚染のおそれが比較的多い」と3区分されており、その区分の比率に応じ、採取地点数の増減が生じます。「③土壌汚染のおそれが比較的多い」箇所が多いほど、調査費用が高くなります。

さらに、過去に複数の工場等が立地し、汚染のおそれの深度が異なる場合には、同一区画で複数深度にて採取する必要があり、調査費用が高くなります。
調査項目数(物質数)については、調査項目数(物質数)が多ければ多いほど、費用は高くなります。土壌汚染対策法や条例に基づく調査は、主に使用等が確認された項目のみを調査対象としますが、通常の不動産売買においては、全項目を対象として、実施することもあります。

調査期間については、調査地点数が多ければ、多数のボーリングマシンを入れたり、外部委託業者を使用しますが、短期間で実施する場合と比較的長期間で実施する場合で、費用が異なることがあります。

弊社では、お客様に代わり、行政対応も行っています。 届出書や報告書を提出する際には、作成する資料の内容や説明方法により、その後の審査内容や資料の再作成の体力が変わってきます。

また、平成22年の改正土壌汚染対策法施行後は、より一層、提出資料が増え、体力がかかってきていますので、初回の協議がひじょうに重要です。

弊社では、調査の目的、ご予算、納期などをお伺いのうえ、調査項目数の絞り込みも含めた最適なご提案をさせていただきます。