【環境省 指定調査機関】地歴調査・土壌調査・不動産評価・不動産売買・不動産仲介 トランスバリュー・リアルエステートサービス株式会社
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地歴調査(フェーズ1調査、資料等調査)

平成15年(2003年)2月15日の土壌汚染対策法の施行後、同法で規定されている地歴調査だけではなく、主に不動産取引や土地の形質変更(改変)時に、地歴調査(土地利用の履歴等の調査)を行うケースが増えてきました。 また、地歴調査には都道府県や市町村で条例等により規定されている履歴調査、将来の土地売却や土地活用に備えた自主的な地歴調査(自主調査)、費用を抑えた簡易な地歴調査などさまざまな種類が存在しています。

弊社では、地歴調査の専門スタッフが、あらゆるタイプの地歴調査を実施し、お客様のニーズに対応いたします。

不動産証券化の際にも、BELCA(公益社団法人 ロングライフビル推進協会)の「不動産投資・取引におけるエンジニアリング・レポート(ERレポート)作成に係るガイドライン(2011年度版)」に基づく、土壌汚染リスク評価(フェーズ1調査)の作成も実施しています。

 

 

地歴調査(フェーズ1調査)の特徴としては、実際の土壌や地下水を採取せず、各種資料の確認、現地調査や関係者へのヒアリング調査により、土壌汚染の可能性を定性的に把握し、評価することが目的です。  また、敷地面積が広大な工場の地歴調査の場合、工場敷地すべてが「土壌汚染のおそれが多い」と区分されるとは限りません。汚染の可能性の大小を把握することで効果的なフェーズ2調査(土壌サンプリング調査)の計画を立てることが可能になります。

 

 

お客様の中には、地歴調査には費用を掛けたくないと考え、地歴調査を省略して、最初にフェーズ2調査を実施することがまれにあります。土壌汚染対策法改正前は、むしろ、その方が多かったかもしれません。しかし、地歴調査を実施せずフェーズ2調査を実施した後で、調査項目や採取地点等の不足(特に、汚染のおそれの区分の過不足)が判明し、再調査を強いられるケースがあることを考えると、地歴調査を実施する重要性は高いと思います。私たちが実施する地歴調査は、調査実施エリアや調査項目を絞り込むことで、フェーズ2調査の費用を大きく低減させることを常に念頭に置いています。

お客様の立場にたち、不動産取引の円滑化に寄与すること、フェーズ2調査費用の低減につながる調査報告書の作成を心掛けていますので、まずはご相談ください。

地歴調査の種類

地歴調査の種類は多数あります。お客様の目的、費用、納期などにより、選択する調査の種類が異なります。 弊社では、長年の経験と実績に基づき、お客様の立場に合った最適な調査をご提案いたします。
種類 主な調査項目 主な調査目的 調査費用

簡易地歴調査

一般公表資料
住宅地図
地形図(旧版)
航空写真(空中写真)
登記簿謄本(閉鎖含む)

役所調査
特定施設の届出状況確認

不動産売買

不動産評価


 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


一定の規模以上の土地の形質の変更届出書(土壌汚染対策法第4条)

添付書類
公図、登記簿謄本
形質変更を行う場所の案内図・平面図・断面図など
同意書(土地所有者と届出者が異なる場合)
過去の土壌汚染調査報告書

建物解体

建物新設

フェーズ1調査

一般公表資料
住宅地図
地形図(旧版)
航空写真(空中写真)
登記簿謄本(閉鎖含む)
環境調査結果
(地下水・ダイオキシン類)
地質図、地形分類図

役所調査
特定施設の届出状況確認

現地調査

対象地と周辺の現地確認

ヒアリング(聴取)調査
設備や環境担当者へのヒアリング調査

不動産売買

不動産の証券化(信託設定)

エンジニアリングレポート作成

不動産評価

M&A

地歴調査
(土壌汚染対策法)

条例等に基づく調査

土壌汚染対策法や条例等の仕様に準拠した自主地歴調査

一般公表資料
住宅地図
地形図(旧版)
航空写真(空中写真)
登記簿謄本
環境調査結果
(地下水・ダイオキシン類)
地質図、地形分類図
社史、市史

公的届出資料
水質汚濁防止法や下水道法に基づく特定施設設置等の届出資料
危険物貯蔵所等の届出資料
行政への環境関連の提出資料

私的資料
過去の土壌調査報告書
MSDS(化学物質安全性データシート:Material Safety Data Sheet)
建物、施設配置図
排水経路図、配管図
ボーリング(地質)柱状図
廃棄物に関するマニフェスト

役所調査
特定施設の届出状況確認

現地調査
対象地と周辺の現地確認

ヒアリング(聴取)調査
設備や環境担当者へのヒアリング調査

有害物質使用等の履歴がある工場等の閉鎖、土地の形質変更(建物解体や新築)

将来の不動産売買や活用に備えた自主的な地歴調査

調査項目について

土壌汚染対策法や条例では、調査対象とする項目が決められているケースが多いですが、 自主調査の場合には調査項目が決まっていないケースもあります。
主な資料としては、住宅地図や登記簿謄本などと言われていますが、お客様の希望スペック、予算、納期などに応じ、適切な項目を選定いたします。
もちろん、登記簿謄本のみの収集、変遷まとめだけの業務も行っています。


【調査報告書の内容(例)】
1.調査概要
 1.1 調査件名
 1.2 調査対象地
 1.3 調査期間
 1.4 調査方法等
 1.5 調査担当
 1.6 評価結果概要
2.資料調査
 2.1 登記簿調査
 2.2 土地利用変遷
 2.3 既往土壌調査報告書等
3.公表されている環境関連情報
 3.1 特定施設に関する公表情報
 3.2 要措置区域及び形質変更時要届出区域に関する公表情報
 3.3 条例等
 3.4 周辺の環境データ情報
4.地形・地質概要
5.現地調査・ヒアリング調査
6.評価
 6.1 評価結果
 6.2 評価根拠

調査費用について

収集する資料数、調査項目、確認する資料の数量、行政対応の有無などにより、費用は大きく変動します。弊社でも1件あたり5万円~150万円程度までの地歴調査を行ってきました。

したがって、お見積りは個別見積りが原則ですが、例えば、一般的な案件の場合、簡易な地歴調査は5~10万円、BELCAの「ERレポート作成に係るガイドライン(2011年度版)」に基づく土壌汚染リスク評価(フェーズ1調査)は15万円~、東京都環境確保条例第117条第1項の「土地利用の履歴等調査届出書」は15万円~(工場以外)などと設定し、対応しています。

まずはお見積り作成(無料)をご依頼ください。 お問い合わせはこちら

【お見積り作成に必要な資料】
・対象地案内図、範囲図(測量図など)
・住居表示、地番表示が分かる資料
・公図、登記簿謄本(土地・建物)の写し
・(過去に実施していれば)土壌調査報告書の写し
・(対象事業者の)会社案内、事業概要

行政対応(行政届出・行政協議等)

弊社では、お客様とともに、行政対応も行っています。 届出書や報告書を行政へ提出する際には、資料内容や説明方法により、その後の審査スピードや資料修正内容が変わってきます。

また、平成22年の改正土壌汚染対策法施行後は、提出資料がより一層増え、作成時間を費やすことが増えてきています。初回の協議が大変重要です。

弊社では、積極的に行政対応も行っていますので、お気軽にお声かけください。